우리는 그동안 우왕좌왕 헤매고 다녔다.
정확한 방향과 목적을 모르고 우리는 그저 돈을 쫓아 투자처를 헤매고 다녔다. 그렇게 번 돈이 과연 오랫동안, 항상성 있게 우리 삶을 행복하게 유지시켜 줄 수 있을까?
이 시대의 수많은 부동산 투자자들처럼 나 역시도 처음엔 시세차익을 목적으로 부동산 시장을 노크했었고 어디가 많이 오를까가 가장 큰 관심사였다.
그러다가 재개발 재건축이라는 분야의 원론적인 이론을 접하게 되었고 이제는 단순히 시세차익을 넘어서 개발이익으로 수익모델을 추구하게 되었다. 이 책의 주인공들처럼 직접 개발 사업을 추진하는 추진주체가 실제로 된 것이다.
그런데 개발이익을 검토하기 위해선 일반 투자와는 다르게 이론적으로 공부할 것도 현장에서 검토할 부분도 많다. 재개발 지정요건에서부터 진행되는 과정을 속속들이 검토해야 한다. 사실 일반인들이라면 접근이 쉽지 않은 것이 사실이다.
기존 ‘도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)’ 의 재개발사업은 전면철거를 통한 대규모 단위 개발을 지향하고 있었는데 이로 인해서 사회적 비용이 낭비되고 많은 이해관계인들의 불화를 야기했다. 결국 오히려 개발 속도가 매우 더디게 진행되었고, 투기적 수요자들의 집중으로 가격상승만 조장하고 사회적 기여는 없었던 것이 과거의 사례들이다. 무엇보다 정치인들의 표심 자극도구로 활용되어 온점은 크나큰 문제점이 아닐 수 없다.
게다가 반드시 개발이 필요한 지역이지만 추진이 원활하지 않는 등의 문제점도 있었다.
특히 위와 같은 이유로 소규모 단위로 매우 낡고 노후화 되어서 당장에 정비, 또는 개발이 필요하지만 추진이 불가능해지거나 진행이 더뎌지는 사각지대도 생기게 되었다.
그런 상황에서 2018년 2월 9일 기존의 재개발 재건축 사업의 문제점을 보완하고 소외되어 정비사각지대에 있던 소규모단위의 개발을 돕는 것을 골자로 하는 ‘빈집 및 소규모정비에 관한 특례법(이하 소정법)’이 시행되게 되었다.
기존 재개발 재건축만 열심히 공부하던 나의 관심은 그래서 소규모정비사업으로 자연스레 옮겨가게 되었다. 소규모정비사업의 가장 큰 장점은 지자체의 구역지정 절차 없이도 내가 스스로 개발주체가 되어서 조합을 결성하고 정비사업을 할 수 있는 점이다.
절차도 기존 재개발사업에 비해서 매우 단축되어 사업기간이 짧아졌다. 기존 재개발사업이 보통 10년 이상 걸렸다면 소규모정비사업은 새롭게 제시된 절차로 본다면 3년내에도 충분히 가능하다.
물론 반드시 대규모 정비가 필요한 지역도 아직 많기 때문에 전면철거를 통한 재개발은 필요하다. 하지만 앞에 기술한 여러 이유로 기존 재개발사업은 갈수록 지양하는 추세로 가고 있다.
투기과열지구 내 조합원 분양자격 관련해서 5년간 재당첨금지, 조합원지위 양도금지 등 제한을 하고 있고, 무분별한 구역지정을 막기 위해서 서울의 경우에는 기본계획으로 주민검토요청제도를 도입해서 주민이 꼭 필요해서 요청하는 경우에 한해서만 재개발 사업 구역지정이 가능하도록 하고 있다.
그에 반해서 소규모정비사업은 그런 제한이 없다.
현재의 흐름은 확실히 기존 대규모 전면철거 재개발에서 도시재생의 관점으로 소규모정비사업으로 넘어오고 있는 것이다.
나는 소규모정비사업 중에서도 가로주택정비사업(우리는 미니 재개발로 부르고 있다)에 특히 관심이 많은데, 가로주택정비사업은 기존에 도정법에도 정의하고 있었으나, 소정법으로 넘어오면서 도정법상 각종 제한에서 자유로워지고 지자체의 각종 지원 등을 명시함으로써 활성화 되도록 유도 되고 있다.
시장이 만들어주는 것은 요행이고 내가 만드는 것은 실력이다.
요행을 키우지 말고 실력을 키우자는 것이 우리 책이 추구하는 바다.
또한 기존에 살고 있는 원주민들에게는, 낡고 수명이 다한 주택을 기존의 가로구역을 유지하면서 주민들이 원하는 대로 설계하고 정비해서 기존 주민들의 자산 가치를 높이는 한편, 쾌적한 주거 환경으로 삶의 질도 끌어 올릴 수 있다고 얘기하고 있다.
재개발연구회 씀