부동산 투자에는 이런 격언이 있다.
‘잘 모르겠으면 사지 말아라. 안사면 실패하지 않는다.’
조합원 비율이 낮은 재개발 구역이 사업성이 좋다. 항상 자신감있게, 이건 된다라는 확신을 가지고 투자하는 사람이 얼마나 있을까? 잘 모르기 때문에 많이 물어보고, 그리고 고민을 해가며 부동산을 투자하게 된다. 재개발 은 더더군다나 어렵기 때문에 주저할 수 밖에 없다. 그래서 이렇게도 계산해보고, 저렇게도 계산해보고, 재개발 물건을 판단하게 된다. 재개발 구역의 사업환경을 확인한다.
구역지정이 난 곳이라면 정비계획을 살펴 전체 건립 세대수, 용적률을 확인하고, 정비구역 내의 토지등소유자의 숫자를 확인해서 일반분양이 얼 마나 나올 수 있는지를 확인한다. 부동산 중개업소를 통해 재개발 구역 내에 다세대 주택 매물이나 전환다세대 같은 지분쪼 개기 매물들이 많이 나와있는지 확인해본다. 보통은 이 정도만 체크해봐도, 아 이 지역은 사 업성이 좋겠구나, 별로 좋지 않겠구나 하는 판단을 할 수 있게 된다.
인근지역 새 아파트의 가격대가 비슷한 지역이라면, 이와 같은 방식으로 몇군데만 비교해 보면 감이 올 것이다. 이런식으로 보면 된다.
A재개발구역의 30평형대 새 아파트 시세는 7억 정도이다. 그리고 이 재개발 구역을 정비해서 짓는 아파트는 7억5천정도는 갈 것 같다. 1000세대를 짓는데 조합원 숫자는 700명이다. B재개발 구역 인근의 30평형대 새아파트 시세는 마찬가지로 7억원 정도인데, B재개발 구 역이 사업을 마치면 마찬가지로 7억5천 정도는 갈 것 같다.
이곳 재개발 구역은 1300세대 짓 는데, 조합원 숫자는 600명 정도이다. 이 정도만 비교하더라도, 개략적인 비교가 된다. A구역 보다는 B구역이 재개발로 인한 사 업성은 더 좋아보인다. A구역을 생각해보자. 보통 재개발 구역에서는 임대아파트를 17~20% 정도 짓도록 되어있 는데, 1000세대 중 200세대가 임대아파트로 빠지면 800세대가 조합원 및 일반분양 몫이다. 이중 조합원이 700개를 가져가면 일반분양은 100개 남짓. 사실상 일반분양 개수가 많지 않기 때문에 조합원들이 내야할 공사비의 비중이 크다. 납부해야할 금액이 늘어난다. B구역은 어떨까. 1300세대 중 20%인 260세대를 빼면 1040세대 정도. 이 중 조합원이 600 세대니, 600개를 빼면 440개 정도가 일반분양분이다.
440개를 분양해서 나오는 수익을 600 명의 조합원이 나눠갖는다. A구역과 B구역은 주변의 아파트 시세가 비슷한 구역이므로, 일반분양이 나올 금액 또한 비슷한 수준일 것이다. 비슷한 시기에 재개발을 한다면 아파트를 짓는데 들어가는 비용 또한 비슷한 수준 이기 때문에 B구역 쪽의 사업성이 월등히 나을 것이라는 것은 개략적으로 유추가 된다. 그래서 보통은 전체 공급세대수 대비 조합원의 비율을 계산해보면, 해당 지역의 사업성을 개략적으로 간단하게 유추해볼 수 있다. A구역은 1000세대 중 조합원 수가 700명이니, 조합원 비율은 70%이다.
B구역은 1300세대 중 조합원 수가 600명이니, 조합원 비율은 46%이다. 조합원 비율이 낮은 재개발 구역이 사업성이 좋다. 재개발 구역의 구역정보를 정리해나갈 때는 위와 같이 전체 건립세대수 대비 조합원 비율 을 기록해 둔다면 직관적으로 판단할 때에 큰 도움이 된다
- 붇옹산의 부동산스터디 중에서
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붇옹산의 재개발스터디
잘 모르는 사람들은 재개발 투자를 쉽게 생각하는 경향이 있다. 그냥 노후한 주택을 사놓고 오래 기다리면 재개발이 되어 아파트가 되고, 수익도 나는 것 아닌가요? 막연히 이 정도로 접근하는
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