본 자료는 재개발 연구회의 실시간 온라인 줌 수업 영상의 내용의 일부를 그대로 텍스트화 한 것입니다.
영상을 통해 수강하시는 분들을 감안하여 편하게 구어체를 사용한 점 양해바랍니다.
영상과 함께 본 자료를 보시면 이해하시는 데에 더 큰 도움이 되실 겁니다.
(관련 영상은 "재개발연구회" 사이트를 참조하세요)
이제 재개발 가로주택정비사업에 대한 기본 이론수업을 할 건데요. 기본 이론 수업은 짧게는 한 6주 정도 많게는 한 8주 정도 할 거고요. 그리고 저희 수업이 일 년 동안에 계속 진행되는 과정에서 아마 이제 앞부분이 가장 베이스가 되는 내용이니까 만약에 중간에 들어오시는 분들도 녹화본은 다시 처음부터 듣고 오셔야 될 것 같아요.
그래서 오늘은 지역 분석하고 물건 분석 그 다음에 내가 산 지역의 투자 물건들이 개략적으로 감정평가가 얼만큼 나올것이냐 추산하는 것에 대해서 기초적으로 배워보도록 할게요. 나중에 막 법령 나오고 되게 복잡한데 오늘은 좀 숫자적인 게 좀 많이 나올 거고요. 그렇다고 너무 겁먹지 마시고 이제 하나 하나 해나가다 보면 아마 좀 익숙해질 거예요.
저희는 별도의 기수가 있는 건 아니에요. 제가 예전에 2003년도에 오프라인 수업을 할 때는 기수가 있었어요. 기수도 있고 회장도 있고 했는데 이제는 줌으로 하는 거니까 기수가 있는 건 아니에요. 매주 이렇게 하는 중에 중간 중간에 들어오셔도 되는데 어떤 커리큘럼을 딱 정해놓고 한다기보다 물론 기본 수업은 커리큘럼이 거의 정해져 있지만 기본 수업 이후에는 그때그때 정책이 바뀌거나 법령이 바뀌는 것들을 가지고 또 이슈가 되는 걸 가지고 다루도록 할 거고요. 하지만 이제 가장 기본적인 수업은 매 년 초에 이렇게 6주에서 8주 정도 할 거예요. 별도의 기수가 없으니까 중간에 어느 때나 들어오셔도 되고요.
그 다음에 이제 저희 영상은 재개발연구회 사이트에서 보시면 되는데 유튜브에도 올릴 예정이니까 거기서 보시면 될 것 같아요.
유튜브에 올리는 댓글은 막아놨어요. 그래서 궁금한 게 있으면 질문이나 답변을 해야 되는데 저희 재개발연구회 사이트 피드에 들어오셔서 하시면 될 것 같아요.
제가 왜 이렇게 하냐면 익명이 무서운걸 알기 때문이에요. 익명이 상당히 무모할 정도로 용감하거든요. 가짜 이름을 쓰는 순간 괜히 예비군복 입고 있듯이 좀 막 나가는 경우도 생기더라고요. 제가 그걸 막고자 되도록이면 원칙을 정하고 있어요. 저는 사람들이 너무 많은 것도 싫고 그냥 딱 우리 아는 사람들끼리 잘하고 싶어요. 실명 실사진으로 들어와 주셔야 서로 얼굴을 맞대고 얘기할 수 있지요. 물론 카톡만 예외적으로 그렇게 들어오신 분에 한해서만 공개적으로 열어 드릴테니까 그때는 익명으로 들어오셔도 되고요.
본격적으로 수업을 시작해 보도록 하겠습니다. 지역 분석은 어떻게 해야 되는지 보도록 할게요. 오프 더 레코드 시간에 잠깐 말씀을 드렸지만 일반적인 투자자들의 투자 분석법을 하지는 않을 거예요. 그래서 부동산 수업을 다른 곳 수업을 들으셨던 분들이면 좀 낯설 수도 있고 '난 이런 수업 들으러 온 게 아닌데' '그냥 지역에서 잘 찍어주지' 뭐 이렇게 생각하시는 분들도 있을 건데 그런 건 하지 않을 거고 정말 전문 투자자로 가기 위한 그래서 한 단계 더 나아가서는 투자로 그치는 게 아니고 정말로 재개발 재건축을 실제 추진하기 위한 시행자 입장에서의 분석법을 해 나가도록 할 거예요.
그래서 앞으로 할 수업내용들은 6주간 하면서 큰 틀을 다지고 그 다음에 매 주마다 보충을 해나가겠죠. 통 어떤 내용을 하게 될 거냐면 우선 어쩔 수 없이 법을 다루게 될 건데요. 법을 이제 하나 하나 뜯어보면서 재개발은 무엇이고 신통기획은 또 어떻게 출발이 됐고 그리고 뭐 모아타운은 무엇이냐 이런 이제 그런 각 사업들에 대해서 구역지정의 방법 진행절차 뭐 이런 것들을 배우게 될 거예요.
그 다음에 이거는 제가 좀 좋아하는 사업인데 제가 예전에 처음 시작은 97년도에 했죠. 95년도에 투자를 시작했다가 조합의 업무를 제가 97년도에 봤었는데 조합의 일을 보고 비대위 활동도 해보고 언론사도 해보고 이렇게 해 보니까 한 현장을 메이드하는 과정이 상당히 오래 걸려요. 그래서 조합원이 제가 첫번째 현장에는 2500명 정도 되는 현장이었고요. 50명 정도 되는데도 해봤고 500명 정도 되는 현장도 해봤는데 너무 일이 많더라고요. 제가 요즘에 관심 있는 것은 소규모 정비사업*이에요.
숫자가 적으면 한 50명 많으면 한 150명 안팎 정도 되는 현장들 이런 현장들을 어떻게 잘 꾸려갈 것이냐 이 현장들이 어떻게 움직이는지 그리고 그런 현장들이 움직이려면 어떤 요건을 만족해야 되는지 그래서 지정절차라든가 이런 것들도 공부를 해 나가게 될 거예요.
우리가 이제 공부를 하다 보면 재개발법이 있고 그 다음에 재건축이 있고 뭐 이 두 개가 같이 합쳐졌죠. 그래서 도시 및 주거환경정비법으로 왔는데 소규모 정비사업법이 있고 도시재생법이 있고 뉴타운 관련된 서울시 지역 균형 발전 지원 조례 있고 재정비촉진사업법이 있고 법이 많단 말이에요. 그래서 이런 법령들이 어떻게 서로 향후 유기적으로 움직이는지에 대해서도 좀 보도록 할 거예요. 여기까지가 좀 너무 딱딱하고 재미없는 내용들인데 일반인들은 별로 싫어하는 내용들이죠. 그렇더라도 알고 있는 게 좋겠죠.
그 다음에 여기서부터는 그냥 단순 투자자라고 하더라도 정말 심혈을 기울여서 공부하셔야 될 부분이에요. 제가 요즘에 전화받는 게 뭐냐면 저의 수업을 들으셨던 분들이 너무 어렵거나 '나 이런 수업 들으려고 한 게 아니었는데' 라고 해서 중간에 나가셨거나 했던 분들이 보통 언제 다시 저한테 연락이 오시냐면 그로부터 3, 4년 후에 다시 오시는 경우가 되게 많아요. 근데 그게 왜 그러냐면 이 부분 때문에 그래요. 결국은 물딱지*죠 물딱지!
그냥 아파트 분양 자격이 없거나 이런 물건들 돈으로 손해 보는거는 내가 투자 계산을 잘 못했기 때문에 손해 볼 수도 있는데 그게 아니고 난 이거 당연히 아파트 받을 줄 알고 샀는데 그런데 나중에 봤더니 이게 아파트를 받을 수 없대! 중간에 세금은 취득세 종부세 다 내고 있었는데 갑자기 뭐 이건 아파트 받을 수 없대! 또는 뭐 저기 모르는 사람하고 아파트 한 채 받으래! 뭐 이럴 수 있는 거죠. 그래서 이제 그런 것들에 대한 원리적인 측면들을 이제 하나 하나 다 배워가도록 할 거예요.
그 기준점이 되는 게 주택재개발사업 또는 도시환경정비사업이라고 보면 도시정비형 재개발사업 또는 재건축에 대한 기준이라면 가로정비사업은 또 기준 날짜가 다르거든요. 소규모정비사업법에서는 어떻게 또 이 기준이 달라지는지 최근에 작년에 소규모 재개발이란 사업이 새롭게 만들어졌는데 그 현장 같은 경우는 재밌게도 작년에 만들어지자마자 그 이후에 사는 물건들은 다 물딱지에요. 법이 잘못 만들어진 것 같은 느낌이 드는데 그런 물건들은 사고 팔고 할 수는 있어요. 그런데 사고 팔고는 하지만 아파트는 못 받거든요. 물론 나중에 좀 바뀔 가능성도 있겠지만 그래서 소규모정비사업법에서는 어떤 기준을 또 다르게 두고 있고 어떤 대상을 보고 있는지에 대해서 다룰 거고요.
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재개발 입문과정
신통/모아/역세권 재개발의 메커니즘 이해
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