【재개발 중개사고 예방을 위한 체크리스트 만들기】
재개발, 재건축, 가로주택정비사업, 소규모재건축, 소규모재개발 등 여러 유형의 정비사업에서 조합원의 물건을 거래하는 경우, 물건에 따라 또는 거래 시기에 따라 입주자격이 사라지거나 분양대상에서 제외된 물건이 거래되는 일명 물딱지 거래가 종종 발생할 수 있습니다. 복잡하게 얽혀있는 권리산정기준일의 적용에 대한 이해와 현장판단이 혼동을 주기 때문입니다. 멀쩡해 보이는 신축 다세대물건이 등기부등본/토지대장 상 아무 문제가 없음에도 향후 재개발이 되면서 물딱지가 되는 사례도 많습니다. 어떤 부분을 점검해야 안전한 거래가 가능할지 체크리스트를 함께 만드는 훈련을 해보는 과정입니다.
1. 체크리스트를 만들기 전에 기본적인 이론부터 : 도시정비법의 재개발 분양대상 규정
- 조합원 인정을 위한 물건의 생성 인정여부 : 권리산정기준일(권리가액)의 이해
- 신축물건의 물딱지 사례/ 건물만 가지고 있으면 몇평 배정받나
/ 토지만 가지고 있는 경우
- 물건의 종류별 분양대상 규정
- 구분다세대/ 국공유지 점유물건/ 근린생활시설의 주택변경사례 등
- 조합원의 권리 승계여부 판단
- 조합원 물건의 매매에 따른 분양자격 승계 여부
- 조합원의 분양신청 가능 여부 판단
- 5년 재당첨 금지 규정은 어떤 물건/입주권 당첨까지 적용되나
2. 재개발 물딱지 판별법 / 권리산정부터 거래 승계가능 여부, 분양신청까지
- 지분쪼개기, 지분합지기의 여러 사례들
- 권리산정기준과 물딱지와의 관계
- 권리산정이 안되는 사례들
- 승계 인정이 안되는 사례들
- 분양신청이 거부되거나 분양신청의 승계가 안되는 사례들
3 소규모정비사업의 가로주택정비사업 분양대상 규정
- 도시정비법상의 아파트 배정기준과 가로주택정비사업의 아파트 배정규정 비교
4 기타 여러 사업별 분양권/입주권 부여방식 비교
- 기타 여러 사업별/ 지역별 조합원 아파트 배정기준
5 분양대상 체크리스트 표 만들기
6 계약서 작성과 재개발 거래 만을 위한 중개대상물 확인설명서의 작성방법과 요령
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